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战略洞察:“十四五”发展规划之地产篇

最后更新:2020-12-29 13:55:03 文章来源:伯乐管理研究院 

一、十四五时期发展新形势

“十四五”期间,我国将面临百年未有之大变局,国际局势正在发生深刻的变化,国际形势中的不稳定、不确定因素明显增加,由于主要经济体增长动能不足,新兴经济体增长势头回落,地缘政治因素不确定性持续加大,新冠疫情防控常态化,叠加美国单边贸易保护主义对全球产业链布局造成的严重干扰,全球经济增长进入周期性低点。霸权主义和强权政治在国际政治、经济和安全领域中依然存在,以新的“炮舰政策”和新的经济殖民主义为主要特征的“新干涉主义”严重损害了许多中小国家的主权独立和发展利益,也给世界和平和国际安全造成威胁。与此同时,因种族、宗教、领土等问题引起的地区冲突此起彼伏,国际犯罪、环境恶化等跨国问题远未解决。但从总体上看,国际形势缓和的大趋势没有改变,以和平和发展为主题的时代特征、世界多极化趋势、经济全球化以及科技革命新浪潮给我国发展提供的巨大动力和机遇,是长期的、可持续的。

从国内经济形势来看,我国经济将进入补短板、促改革的高质量发展阶段,创新驱动将是支撑经济增长的主要动力。2020年07月30日,习近平主持中共中央政治局会议指出,当前经济形势仍然复杂严峻,不稳定性不确定性较大,我们遇到的很多问题是中长期的,必须从持久战的角度加以认识,加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局,“双循环经济”将成为我国“十四五”规划编制的底层逻辑。

二、行业洞察

我国地产行业未来发展日趋理性,但房地产市场空间仍然较大,持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的三大需求将有效支撑我国地产行业发展,预计到2030年,我国城镇人口将达到9.79亿,城镇人均住宅建筑面积将从2019年的40平方米左右升至47.1平方米,城镇住宅建筑面积达到461.38亿平方米,2019-2030年期间,平均每年住房建筑面积需求为11.42亿平方米,如此庞大的建筑需求在全球范围内仍旧是首屈一指的。

房地产调控方面,中央仍坚持“房住不炒”定位,在流动性合理充裕的宏观背景下,房地产领域金融监管依然从严;地方政府因城施策更加灵活,多地从供需两端出台房地产扶持政策,调控政策虽然整体呈边际改善态势,但政府仍保持调控定力,坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线,需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实,以促进房地产市场平稳运行。

从行业竞争来看,市场竞争日趋激烈,行业内弱势企业将面临兼并重组或退出的风险,而大型企业由于具有较强的风险抵抗能力,更容易抢占弱势企业原有的市场份额,行业市场集中度有提升之势。2020年上半年,房地产行业中销售额在1000亿以上的企业数量达13家,较2019年同期增加了1家;销售额在100-1000亿元之间的企业数量有所减少;销售额在50-100亿元之间的企业数量增加了10家。

受新冠疫情影响,对整个社会经济发展带来较大冲击,地产行业也难独善其身,中央多次强调要加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,“六稳”“六保”背景下,行业资金环境较为宽松;第二季度开始,各大片区均回归正常水平实现正增长,以长三角、珠三角、京津冀最为亮眼。

长三角地区:疫情后政府组织有力,复工速度极快,二三季度在以江浙为核心城市为首,量价齐涨,土拍市场火热,价格攀升下主城区一二手倒挂现象频繁,长三角整体表现很好,无论是一线二线,还是其他的三四线城市表现都不错,这个跟区域经济基础扎实、对于货币宽松敏感度比较高有一定的关系。

珠三角地区:珠三角结构分化现象比较突出。深圳、东莞、惠州的主城区表现非常好,但惠州临深的板块、广州表现一般,周边的中山、肇庆、湛江、茂名表现略有逊色。珠三角的回暖是一个点状的,但是这个点很高,但还不是一个散点状。

京津冀地区:北京在疫情期间管控严格,周期长,市场回暖较其他区域略有延后,周边的河北在唐山和石家庄的带动下表现优异,天津则主要聚焦与库存改善,整体表现比较平稳。通过疫情间的表现可以看出未来北京依然是京津冀区域的核心区域。

华中地区:湖北最全国疫情最严重地区,疫情管控严格、经济受创严重导致房地产市场的影响极大,疫情恢复后的集中供应又导致行业竞争激烈,陷入价格战,在收项目实际价格降幅10%以上的较多,疫情的冲击对于湖北来说短期内难以恢复。

西南地区:四川成西南地区一支独秀,房企争相强敌,土地价格与溢价高居不下,主城供应减少,多个板块一二手倒挂,量价齐涨,下面市县较差,房企也纷纷大幅降价抢收,引发诸多房企跟随。重庆地区价格回落明显,主城区的量价较稳,其中全市被渠道绑架严重,渠道佣金较高。

从长远来看,房地产调控目的在于稳地价稳房价稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出,要坚持因城施策,促进住房消费健康发展,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。在政策指导下,未来地方调控分化预计进一步加剧,三四线城市或将率先出手,通过加快新型城镇化建设、鼓励农民进城购房落户、给予购房补贴或税收优惠等手段稳定楼市。而在一些热点城市,房地产市场监管则将保持高压态势,伴随着热点城市房地产市场相继得到有效管控,房地产政策环境也将由紧向稳转变。

三、我国地产行业发展的痛点

随着“房住不炒”长效机制的建立,在流动性合理充裕的宏观背景下,房地产领域金融监管依然从严,融资难的问题仍然是制约企业发展的核心因素。从行业层面来看,坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线,要坚持因城施策,促进住房消费健康发展,推动金融、房地产同实体经济均衡发展仍是主基调;从企业端来看,周转率低、现金流不充足、资产负债率高、融资难、商办去化难等问题显著。

库存高企,商办去化难。受疫情影响,房地产市场整体呈现了先抑后仰的局面,自第二季度开始,地产市场行情逐步回暖,但全国结构分化现象严重,京津冀、长三角、珠三角具有较好的表现,非经济发达地区表现不容乐观,库存高企,销售压力仍然较大,周转率低。特别是商办去化难现象尤为凸显,即使在经济发达地区,商办去化难的问题也是不容乐观。

资产负债率高,融资难。“三道红线”融资管理新规正式实施日益临近。2020年8月,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。在“去杠杆”的绝对压力下,融资变难叠加偿债高峰,房企面临的资金链压力空前绝后。

现金流不足,回款难。对于房地产企业而言,从项目投资和项目批准、建筑设计、房屋建造到房屋的出售或租赁,大概需要2年以上时间。基于当前的抵押政策,商业抵押付款要等到竣工完成,延长了房地产行业的投资回收期。房地产企业的开发周期长,资金周转速度慢,资金回笼相应滞后,给企业的现金流带来较大的压力。

四、十四五期间地产公司何去何从

我国地产行业日趋理性,促进住房消费健康发展,推动金融、房地产同实体经济均衡发展是未来的主基调,特别是随着“三道红线”融资管理新规正式实施日益临近,降负债、控风险、去库存、强化现金流管理、组织灵活性差成为地产企业的重要关注点。

创新融资模式,降低资产负债率。按照政策导向,创新融资模式,探索中长期债、产业基金、股权融资等模式降低有息负债;同时,探索资产证券化,将项目销售预收款证券化,实现资金快速回笼,偿还有息贷款。

关注高周转,提升项目库存去化。目前国内融资成本高,开发商不可能降低周转速度,特别是一些高杠杆企业,他们必须快速把产品制造出来卖出去最终换取现金流,在企业财务杠杆系数压缩的背景下,加快周转率就成为一种相对有效的举措;同时,地产企业应重点关注项目库存去化,而非一味的投资建设,做好“融-投-建-管-退”顶层设计,做好投资建设与销售的有效平衡,在房地产市场趋缓的背景下,库存高企,强化项目库存去化是地产企业当前的核心重点。

强化现金流管理。坚持现金为王的理念,强化流动性管理,以项目回款为核心,提升项目回款的效率与质量,压实回款责任,加强项目资金回笼,降低应收账款比例;同时,强化项目高周转,严格落实项目开发计划,保证项目按照时间计划有序交付,取得预售证,增加预收款规模。

推进组织扁平化管理,提升管理效率。随着楼市面临的人口结构、经济结构、收入格局等趋势性因素的变化,中国楼市环境已经发生改变,未来房地产格局向扁平化发展将会是一个合理的方向。机敏灵活和适应性强将在很大程度上决定企业参与市场竞争的成败,为了能够快速适应市场,加快反应速度,企业的组织架构必须进行转变提高效率,由原来偏垂直的管理转向横向管理,以实现组织架构的扁平化。

作者:伯乐咨询集团 刘建平

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